Die Mietsachen nehmen immer mehr zu und damit auch die Anzahl der Fälle, in denen die Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt wurde. Meistens werden diese durch Hausverwaltungen o.ä. erstellt und sind problemlos nachzuvollziehen. Immer wieder kommt es jedoch auch vor, dass der Vermieter die Abrechnung selbst erstellt. Ein Fehler wie sich dann oft herausstellt.

Ein neuer Mandant bringt uns eine Forderungssache, in der der Mieter die Nebenkosten 2009 nicht bezahlt hat.
Wie in solchen Fällen üblich lassen wir uns zunächst die Abrechnung sowie die dazugehörigen Belege vorlegen um diese zu prüfen.
Schon alleine ein kurzer Blick über die Nebenkostenabrechnung zeigte, dass ein weiterer Blick in die dazugehörigen Belege dringend nötig ist um überhaupt etwas zu verstehen.

Die Belege dann zu beschaffen stellte sich als etwas schwierig heraus, da diese laut Aussage des Mandanten “im Chaos” nicht so schnell aufzutreiben seien. Letztlich wurden diese dann aber doch noch alle gefunden.

Da ich zusätzlich als Zwangsverwalter tätig bin, behaupte ich, dass ich eine Nebenkostenabrechnung nicht nur lesen kann, sondern auch weiß, wie eine solche auszusehen hat und wie man sie korrekt erstellt.
Doch schon die erste Position lies mich an meinem Wissen zweifeln. Hierbei ging es um den Wasserverbrauch. Dieser wurde mit zwei Zählerständen berechnet, die schon alleine vom Verbrauch hier in diesem Fall nicht stimmen konnten. Die dazugehörige Abrechnung des Wasserversorgers brachte dann zutage, dass der Verbrauch fast fünfmal so hoch ist, wie abgerechnet. Auch die Differenz zwischen den direkt an den Versorger geleisteten Abschlagszahlungen und der Endabrechnung brachte nicht das dort berechnete Ergebnis. Egal wie man die Sache rechnete, der Verbrauch war nicht nachzuvollziehen.

Doch nicht alleine der Verbrauch machte Probleme, auch der Preis pro m³ war nicht nachvollziehbar.
Auch hier kommt man nie und nimmer auf diesen Preis, noch nicht einmal, wenn man Wasser und Abwasser zusammenrechnet. Keine Chance.

Der nächste Punkt waren die Kosten für den Schornsteinfeger sowie die Heizungsüberprüfung. Hier wiesen die Belege einen völlig anderen Betrag aus, wie die Nebenkostenabrechnung. Nach Angaben des Mandanten rührt dies daher, dass zum Zeitpunkt der Abrechnung die Belege nicht griffbereit waren und daher die Beträge aus dem Vorjahr einfach erneut übernommen wurden.
Nicht gerade sauber, aber da die abgerechneten Beträge geringer sind, als die tatsächlichen Kosten, werden wenigstens nicht die Mieter zu Unrecht belastet.

Auch interessant war dann die Verteilung auf die einzelnen Wohneinheiten.
Insgesamt sind es 6 Wohnungen in dem Objekt. Allesamt gehören dem Mandanten.

Dieser nahm nun die Gesamtkosten und, da er ja schließlich wusste, dass die Kosten auf die Quatratmeter umzurechnen sind, setzte er als Gesamtwohnfläche einfach 6 m² an. Die einzelnen Wohnungen wurden dann mit jeweils 1 m² ausgewiesen und die Sache war erledigt.
Das im Mietvertrag aber sogar ausdrücklich eine Abrechnung nach Wohnfläche vorgesehen war, störte ihn nicht weiter.
Man könnte jetzt auf die Idee kommen, dass die Wohnungen alle exakt gleich groß sind und man sich dann einfach ein bisschen Arbeit erspart hat ohne dass das Ergebnis darunter leiden würde. Aber dummerweise waren sämtliche Wohnungen unterschiedlich groß und wiesen dabei nicht gerade geringe Größenunterschiede auf.

Die Frage, ob den der Mieter die Abrechnung so akzeptiert hätte, brachte dann das endgültige Aus für die Forderung.
Der Mieter hatte sich an den Mieterbund gewandt und daraufhin durch einen Anwalt der Abrechnung ausdrücklich widersprochen.

Völlig zu Recht wie sich gezeigt hat. So kann man einfach nicht abrechnen und muss sich die Fehler und die finanziellen Einbußen nun auch selbst anrechnen. Es nutzt meist nichts, wenn man meint man könnte sich das Geld für einen Profi (Hausverwaltung, o.ä.) sparen. Letztlich rächt sich die Sparsamkeit dann doch und der Sparfuchs ist hinterher der Dumme und kann die Sache selbst bezahlen.

Wir haben ihm dann einige Hausverwaltungen genannt, von denen wir auf Grund eigener Zusammenarbeit wissen, dass man dort korrekte Abrechnungen erstellen kann, die noch dazu ohne großen Aufwand nachvollziehbar sind. Die Kosten hierfür sind zwar nicht umlagefähig, aber immer eine gute Investition.

Wenn man einen Mahnbescheid zugestellt bekommt sollte man sich wenigstens die Mühe machen, den Brief zu öffnen und zu schauen, ob die Forderung die dort geltend gemacht wird überhaupt besteht. Viele tun das nicht.

Wenn man sich diese Mühe schon nicht macht, sollte man allerspätestens bei der Zustellung des Vollstreckungsbescheids mal nach dem Rechten sehen. Das Problem ist dann jedoch, dass der Gläubiger bereits einen Titel in der Hand hat, aus der er auch ohne die Einspruchsfrist abzuwarten, vollstrecken kann. Nun heißt es also schnell sein und der unberechtigten Forderung mittels Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid entgegentreten.

Der Einspruch bewirkt dann, dass die Sache doch noch vor Gericht verhandelt wird und der dort titulierte Zahlungsanspruch nicht rechtskräftig wird. Zwar kann weiterhin vollstreckt werden, jedoch kann auch auch dem etwas entgegensetzen.

Für den Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid besteht eine sog. Notfrist von 2 Wochen ab Zustellung des Vollstreckungsbescheids an den Schuldner. Notfrist bedeutet, dass diese zwingend einzuhalten ist und es nur in sehr sehr wenigen Ausnahmefällen hiervon eine Abweichung gibt.

Nun haben wir momentan einen ganz schlauen Schuldner.
Im Vorfeld erhielt er von unserer Mandantschaft die Nebenkostenabrechnung per Einschreiben zugeschickt. Danach eine Mahnung sowohl für die Nebenkosten als auch für eine Monatsmiete.
Einige Monate später erhalten wir das Mandat und schreiben den Schuldner an mit der Aufforderung binnen 10 Tagen zu bezahlen.
Auch hierauf reagiert man nicht und auch alle weiteren außergerichtlichen Versuche, den Schuldner zur Zahlung oder zumindest zu einer Reaktion zu bewegen, scheitern.

Also wird das Mahnverfahren eingeleitet. Vollstreckungsbescheid wird fristgerecht beantragt und Mitte Dezember auch zugestellt. Dies ergibt sich aus der Zustellnachricht des Mahngerichts.

Daraufhin erhält der Schuldner, sozusagen als letzten Schuss vor den Bug, eine Vollstreckungsandrohung zugeschickt, auf die er ebenfalls nicht reagiert. Da wir irgendwann nicht mehr nur mit der Vollstreckung drohen können, wurde beim Vollstreckungsgericht die Pfändung seines Kontos beantragt und auch durch Beschluss antragsgemäß bewilligt.

Da unser Schuldner nun besonders schlau ist, nimmt er sich einen Anwalt, der für ihn Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid beim Mahngericht einlegt. An sich ist das ja auch der völlig richtige Weg, jedoch hat man dort wohl die Notfrist von 2 Wochen ab Zustellung übersehen. Der Einspruch ging also fast einen Monat zu spät beim Mahngericht ein, so dass dieser eigentlich verworfen werden müsste.

Das Mahngericht gab die Sache dann jedoch, aus welchen Gründen auch immer, da der Rechtsanwalt der Gegenseite den Einspruch, wie üblich, ohne Begründung eingelegt hatte, an das Prozessgericht ab.

Wir haben daher unseren Vertragsanwalt beauftragt die Sache dem Gericht darzulegen und auf die Notfrist hinzuweisen.
Sollten nicht irgendwelche überraschenden Geschichten aufgetischt werden, sollte die Sache bald vom Tisch sein und der Einspruch als verspätet verworfen werden. Die Kontopfändung läuft jedenfalls solange ohne weiteres weiter.

Die Kosten für unseren Vertragsanwalt wird dann wohl der Schuldner zusätzlich zu den bereits entstandenen Gebühren zu tragen haben.
Dann kann er sich wirklich bei seinem Anwalt bedanken, der wird dafür dann nämlich sicherlich auch noch ein paar Euro wollen.

Das Schuldner versuchen sich vor der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung zu drücken ist fast schon normal und irgendwie auch verständlich.
Die Konsequenzen sind nicht unbedingt erstrebenswert und haben mit Sicherheit auch die ein oder andere Einschränkung zur Folge. Meist sind die Schuldner dann jedoch so einsichtig, dass sie spätestens nach einer weiteren Ladung zum Termin auch erscheinen und, wenn auch nicht gerne, die eV abgeben.

Einige seltene Exemplare treiben das Spielchen dann sogar soweit, dass nur noch ein Haftbefehl zur Erzwingung der eidesstattlichen Versicherung beantragt werden kann und dieser dann durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt wird, bzw. dann endlich eingesehen wird, dass die Zeit für Spielchen nun wirklich vorbei sind und die eidesstattliche Versicherung dann doch noch freiwillig abgegeben wird.

Einer unserer Schuldner meinte jedoch, uns auf die Probe stellen zu müssen.
Nach erfolgloser Ladung des Gerichtsvollziehers beantragten wir einen Haftbefehl beim Amtsgericht, der auch sehr zügig erlassen wurde.
Den Haftbefehl schickten wir daraufhin mit einem Verhaftungsauftrag an den Gerichtsvollzieher, der daraufhin, mit dem Haftbefehl “bewaffnet”, die Wohnung des Schuldners aufsuchte. Dieser öffnete daraufhin, offensichtlich etwas überrumpelt und gerade erst wach geworden, die Türe, woraufhin im der Gerichtsvollzieher eröffnete, dass er entweder nun die eidesstattliche Versicherung abgeben könne, oder er den Haftbefehl nun umgehend vollstrecken wird und ihn in die JVA bringen lassen wird.

Raffiniert wie der Schuldner nun zu sein glaubte, weigerte er sich auch weiter, die eidesstattliche Versicherung abzugeben, woraufhin der Gerichtsvollzieher dem Schuldner die Verhaftung erklärte und diesen dann mit Hilfe der Polizei ins Gefängnis bringen lies.

Da unser Schuldner jedoch einer von der ganz gerissenen Sorte ist, meinte er den Versuch wagen zu können, sich auch dort noch etwas zu weigern, die eidesstattliche Versicherung abzugeben. Spätestens nach 24 Stunden wäre er sowieso wieder raus, dachte er laut eigenen Angaben.
Das Problem aus seiner Sicht war nur, dass die 24 Stunden vergingen und er nach wie vor hinter Gittern saß.

Aus welchen Gründen auch immer, aber der Schuldner hielt es sage und schreibe fast 14 Tage im Gefängis aus, ehe er die Gefängisleitung bat einen Gerichtsvollzieher zu besorgen, der ihm die eidesstattliche Versicherung abnimmt. Dieser kam dann auch sogleich und die Sache war erledigt.

Aus dem Vermögensverzeichnis ergaben sich dann einige kleinere Ansatzpunkte für weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die wir daraufhin auch direkt einleiteten. Spätestens die Kontopfändung schien ihm dann jedoch den Rest gegeben zu haben, denn daraufhin meldete sich der Schuldner bei uns und bat um Ratenzahlung. Diese bedient er nun seit einiger Zeit stets pünktlich und in voller Höhe.

Manchmal ist es wirklich unverständlich, wieso manche Schuldner es wirklich zum Äußersten kommen lassen, nur um hinterher die Erkenntnis erlangt zu haben, dass sie aus der Sache weder herauskommen, noch dass die Sache dadurch günstiger wird.
Zum Glück merkt die große Mehrheit der Schuldner wenn sie endgültig verloren haben und der Kampf die Sache nur noch verschlimmert und verteuert. Aber der ein oder andere unverbesserliche Schuldner ist immer wieder mal dabei. Denen bringen wir es dann eben auf die harte Tour bei, indem sie die Konsequenzen zu spüren bekommen und notfalls wirklich auch mal für eine Weile hinter Schloss und Riegel verbringen.
Jeder so wie er mag.

Alles Mandanten und Lesern wünsch wir auch auf diesem Wege

Frohe Weihnachten

und ein erfolgreiches Jahr 2012!

Alle Jahre wieder steht nicht vor Weihnachten vor der Türe, sondern auch die Verjährungseinrede.

Dieses Jahr trifft es sämtliche Forderungen aus dem Jahr 2008, die bisher nicht tituliert, d.h. für die es noch kein rechtskräftiges Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid gibt.
Mit der Verjährungseinrede, die der Schuldner erheben muss, wird dieser von seiner Zahlungsverpflichtung frei und Sie bleiben letztlich auf Ihrer Forderung sitzen.

Für alle, die diese negative Rechtsfolge bzw. das Risiko der Verjährung noch auf den letzten Drücker verhindern wollen bietet sich das Mahnverfahren an. Bei rechtzeitiger Beantragung eines Mahnbescheids wird die Verjährung vorläufig gehemmt und nach Erlass des Vollstreckungsbescheids ist dann das Risiko entgültig gebannt. Danach haben Sie 30 Jahre Zeit sich um die Forderung zu kümmern, ohne das sich der Schuldner noch auf die Verjährung der Forderung berufen könnte.

Gerne informieren wir Sie über die Möglichkeiten und helfen Ihnen, das Mahnverfahren durchzuführen.

Es passiert in letzter Zeit deutlich öfter als sonst, dass Briefe mit einem meist unleserlichen Stempel der Post als unzustellbar zurückkommen.

Teilweise mag das ja auch stimmen, teilweise kann es jedoch schlicht und einfach nicht stimmen, da die Adresse einige Tage zuvor selbst überprüft wurde.

Ist es den so schwierig, dass man einen Brief, der noch dazu nicht gerade günstig ist, zustellt, wenn die Empfänderanschrift nachweislich existiert und ein beschrifteter Briefkasten vorhanden ist?
Man könnte manchmal meinen, die Briefe werde nicht einmal mehr auf die jeweilige Tour mitgenommen, sondern erhalten bereits im Depot den Stempel um danach wieder (mit etlichen Tagen Verzögerung) beim Absender zu landen.

Meistens kommt dann jedoch der nächste Brief, der an exakt die gleiche Adresse ging, ohne Probleme an. Wie das gehen soll weiß ich beim besten Willen nicht. Wahrscheinlic wechselt der Empfänger täglich das Schild am Briefkasten aus um die Post absichtlich zu verwirren. Wer weiß.

Schade nur, dass die hier verfügbaren privaten Postanbieter meist noch unzuverlässiger sind wie die Post. Das zu toppen ist eigentlich schon eine Leistung, aber lassen wir das. Mangels Alternativen werden wir uns wohl noch eine Weile lang mit dem “Gelben Riesen” abfinden müssen.

An 0,55 Euro ist ja nun mal auch wirklich nichts mehr verdient, da macht es wirtschaftlich schon Sinn, wenn ein und der selbe Brief zweimal frankiert wird.

Vor einigen Tagen erhielten wir eine Anfrage, ob wir eine Rechnung über rund 200 Euro bearbeiten würden.
An sich kein Problem, solange die Voraussetzungen vorliegen, die Rechnung also korrekt gestellt wurde, keine Einwände vorliegen und bereits Verzug vorliegt.

Der potentielle Mandant wollte uns die Rechnung vorab per Fax zusenden. Als das Fax da war reichte jedoch ein flüchtiger Blick um zu erkennen, dass hier offensichtlich kein Profi am Werk war. Ganz im Gegenteil. Abgesehen davon, dass noch nicht einmal ein Datum oder eine Empfängeranschrift vorhanden waren, enthielt die “Rechnung” nicht einmal das Wichtigste, eine Rechnungssumme.
Es war auch keine Leistung bezeichnet o.ä., woraus man eventuell auf den Rechnungsbetrag schließen könnte. Nichts!

Wir teilten dem potentiellen Mandanten daraufhin mit, dass wir die Sache so nicht bearbeiten können, er sich aber,
nachdem er dem Schuldner eine ordentliche Rechnung gestellt hat und dieser nach wie vor nicht bezahlt, sich gerne mit der korrekten Rechnung erneut an uns wenden darf.

Die Antwort folgte dann promt. “Ich hab ein anderes Unternehmen gefunden, dass die Sache für mich macht. Tja!”
Tja, genau das dachten wir auch. Was uns da wohl für ein dicker Fisch durch die Lappen gegangen ist. Wir hätten auf einen Schlag reich werden können. So ein Mist aber auch.

Interessant wäre jedoch zu erfahren, wo der “Rechnungssteller” den nun gelandet ist. Besonders seriös kann das Unternehmen nicht sein.
Entweder dort bearbeitet man die Sache nach dem Motto “Könnte ja klappen”, oder man will den Mandanten einfach nur selbst über den Tisch ziehen. Wie auch immer, seriös ist anders und trägt sicherlich nicht dazu bei, dass die Branche einen besseren Ruf bekommt.
Aber letztlich muss jeder selbst wissen, was er für Mandate will, wie er sie bearbeitet und welchen Ruf er sich aufbauen will. Wir lehnen lieber mal ein Mandat ab, wenn wir der Meinung sind, dass etwas nicht stimmt, als das wir es auf Teufel komm raus mit allen Tricks versuchen und dabei sowohl den Mandanten als auch den Schuldner über’s Ohr hauen. Aber letztlich bekommt jeder für seine krummen Touren früher oder später die Quittung präsentiert. Auch und gerade negative Erfahrungen mit einem Unternehmen sprechen sich rum.

Unser Ziel ist jedenfalls nicht möglichst schnell in die Fußstapfen von Moskau Inkasso & Co. zu treten, sondern seriöse und professionelle Inkassodienstleistungen zu erbringen, die sich im Rahmen des Gesetzes bewegen.

Immer wieder kommt es vor, dass man mit einem Schuldner eine Ratenzahlung zur Tilgung seiner Schulden vereinbart.
Man kommt ihm etwas entgegen, vor allem dadurch, dass er nicht die gesamte Forderung auf einmal begleichen muss.
Der Dank dafür ist dann leider immer wieder, dass entweder die Vereinbarung gar nicht erst zurückgesandt wir oder dass sich der Schuldner nicht daran hält. Meistens herrschaft dann auch noch großes Unverständnis, wenn man später dann nicht mehr ohne weiteres zu Zugeständnissen bereit ist. Es sei einfach “dumm gelaufen” damals, aber man hätte sich wirklich daran gehalten wenn es irgendwie möglich gewesen wäre. Ausflüchte und Entschuldigungen sind dann schnell bei der Hand.

Das es aber, zumindest wenn man nie vor hatte, sich an die Vereinbarung zu halten, sie aber dennoch unterschrieben hat, deutlich teurer wird, wenn die Sache dann später doch noch per Mahnbescheid geltend gemacht werden muss, dass jedenfalls scheint sich niemand vorher zu überlegen. Zudem enthält eine Teilzahlungsvereinbarung immer auch ein Schuldanerkenntnis und zumeist auch noch die Passage, dass der Schuldner keinerlei Einwände oder Einreden erhebt. Er schneidet sich in diesem Falle somit selbst die Möglichkeit der Verjährungseinrede ab. Dies ist für ihn bitter, für uns jedoch selten ein Problem, da die Forderungen meist noch lange nicht verjährt sind.

Sicherlich lässt sich durch eine Teilzahlungsvereinbarung, die man in der Absicht abschließt, sie nie einzuhalten, etwas Zeit gewinnen, auf weitere Zugeständisse oder gar Verständnis muss man dann jedoch auch nicht mehr hoffen. Insgesamt dürfte die Rechnung eher für den Schuldner als für den Gläubiger schlecht aussehen. Der Schuldner hat sich sämtliche Einreden abgeschnitten, die Forderung anerkannt und auch noch die Kosten komplett übernommen, dafür hat er, im Besten Fall, ein paar Wochen gewonnen. Der Gläubiger hingegen hat zwar etwas Zeit verloren, dafür jedoch eine abgesicherte und unbestreitbare Forderung, die noch dazu mit momentan fast schon fürstlichen Verzugszinsen verzinst wird.

Auch hier gilt außerdem das Sprichwort: “Wer einmal lügt, dem glaubt man nicht”. Deshalb sollte man sich vorher überlegen, ob der vermeintlich gute Trick am Ende nicht vielleicht doch nach hinten los geht und man sich mehr Probleme eingehandelt hat, als das man einen Nutzen daraus ziehen könnte.

In der Zeit vom 01. August 2011 bis einschließlich 14. August 2011 sind wir im Urlaub.
Das Büro ist ab dem 15. August 2011 wieder wie gewohnt besetzt.

In dringenden Fällen erreichen Sie uns unter 01522 / 7392265 auch während unseres Urlaubs.

Es kommt immer ieder vor, dass man eine Forderungssache übertragen bekommt und man sich fragt, woher man den Namen des Schuldners schon einmal gehört hat. Irgendwie kommt er einem bekannt vor, nur kann man ihn nicht direkt zuordnen.

Eine Suche in den Schuldneradressen bringt dann oft die Erkenntnis, dass man den oder die Schuldnern vor einiger Zeit schon einmal in einer anderen Sache hatte. Meist kommt dann auch nach und nach die Erinnerung um was es damals genau ging.

Wenn ich dann jedoch sehe, dass der Schuldner nicht nur beim gleichen Mandanten erneut in der Kreide steht, sondern, wie bereits beim ersten Mal, vier bis fünf Mahnungen verschickt wurden, ehe man endlich einmal ernst gemacht hat, dann verstehe ich es nun wirklich nicht mehr.
Es spricht ja nichts dagegen, wenn man einen ehemaligen Schuldner wieder als Kunden bedient. Generell spricht auch nichts dagegen, ihm etwas auf Rechnung zu liefern, sofern man sich dem Risiko bewusst ist. Unverständlich ist für mich jedoch, wieso man in so einem Fall erneut vier bis fünf Mahnungen verschickt, obwohl man weiß, wie es damals gelaufen ist.

Gutmütigkeit in allen Ehren, aber so etwas würde ich nicht tun. Irgendwann zahlt er gar nicht mehr und dann?
Vor allem, wenn man bereits in der Vergangenheit die Erfahrung machen musste, dass er auf Mahnungen nicht reagiert, sondern erst merken muss, dass es jetzt eng wird.

Bei mir ist nach zwei, allerhöchstens drei Mahnungen das Ende der Fahnenstange erreicht. Natürlich hat man immer wieder Mandanten, da weiß man ganz genau, dass es einfach etwas länger dauert. Da weiß man aber auch, dass das Geld in jedem Fall kommt.
Ewig lasse ich mir jedoch nicht auf der Nase herumtanzen, irgendwann müssen den Drohungen auch mal die Konsequenzen in Form eines Mahnbescheids folgen.

Aber manche scheinen es einfach nie zu lernen, oder aber, sie wollen, dass wir uns auch noch etwas daran verdienen können.
Auch nett, eigentlich.